V New Yorku sa predáva aj vzduch. A stojí milióny.

V New Yorku existuje veľmi zaujímavý fenomén, ktorý sa volá air rights – teda práva na vzdušný priestor. V meste, kde je každý meter štvorcový extrémne cenný a kde sa prakticky nedá rásť do šírky, vznikol trh s niečím, čo by mnohí nepovažovali za tovar a to so samotným vzduchom nad budovami.

Predstavte si, že vlastníte budovu, ktorá má napríklad päť poschodí. Mestské zónové predpisy však povoľujú, aby mala až desať. Tých päť poschodí navyše, ktoré ste nevyužili, predstavuje vaše nevyužité rozvojové práva – teda práva na vzdušný priestor nad vašou budovou. A tieto práva môžete predať developerovi vedľa, ktorý by chcel stavať vyššie, ako by mu inak zákon dovolil. Celý systém stojí na pravidle nazývanom F.A.R. – Floor Area Ratio, teda pomer podlažnej plochy k veľkosti pozemku. Ak má pozemok rozlohu desaťtisíc štvorcových stôp a zóna povoľuje F.A.R. 10, znamená to, že na ňom môžete postaviť maximálne stotisíc štvorcových stôp úžitkovej plochy. Ak vaša budova využíva len šesťdesiattisíc, tých štyridsaťtisíc zostáva vo vzduchu nevyužitých. A práve to je to, čo sa dá predať, preniesť alebo využiť inde.

Najbežnejší spôsob, ako sa tieto práva prenášajú, sa volá zoning lot merger, teda spojenie dvoch susedných parciel do jedného zónového celku. Vďaka tomu sa môže developer „naťahovať do výšky“ – legálne, s papiermi v poriadku. Existujú však aj špeciálne prípady, napríklad landmark transfers, kde sa air rights môžu prenášať aj mimo bezprostredného susedstva. Toto sa týka hlavne historických alebo pamiatkovo chránených budov, ktoré si takto môžu privyrobiť na údržbu. Niektoré z týchto transakcií sú skutočne veľkolepé. Napríklad pri výstavbe Central Park Tower, dnes najvyššieho rezidenčného mrakodrapu na svete, developer nakúpil viac než 136-tisíc štvorcových stôp air rights od Art Students League of New York za približne 23 miliónov dolárov a to bol len jeden z niekoľkých obchodov, ktoré stáli za týmto projektom. Podobne pri výstavbe známej 53W53 Tower, vedľa múzea MoMA, využil developer práva od kostola St. Thomas Church, ktorý je pamiatkovo chránený.

Ceny air rights v New Yorku sa značne líšia podľa lokality. V priemere sa pohybujú medzi 200 a 400 dolármi za štvorcovú stopu ( 4 300 USD za m²) , no v tých najlukratívnejších oblastiach, ako je Billionaires’ Row pri Central Parku, sa vyšplhali aj na viac než 430 dolárov za stopu. Pre developera to však stále dáva zmysel, pretože ak môže postaviť o niekoľko poschodí viac, zisk z predaja bytov vo výškach je obrovský. Air rights sa tak stali samostatným obchodným artiklom čiže sa predávajú, oceňujú, zapisujú do katastra a niektoré realitné kancelárie sa špecializujú výhradne na tieto transakcie. Nie je to však jednoduché. Prenos práv musí byť právne ošetrený, schválený mestom a zapísaný v registri. Inak by mohol developer naraziť pri povoľovaní stavby.

Zaujímavé je, že v posledných rokoch sa mesto snaží celý proces zjednodušiť. V rámci programu „City of Yes“ umožnilo flexibilnejšie prenášanie air rights aj medzi širšími zónami, čo opäť rozprúdilo trh. Podľa realitného portálu The Real Dealsa len v roku 2025 uskutočnilo viac než tristo prenosov práv na vzdušný priestor, prevažne v strednom a hornom Manhattane. A práve vďaka tomuto systému sa dnes mení tvár New Yorku. Mnohé ikonické mrakodrapy by bez air rights vôbec nevznikli. Tento systém je dokonalým príkladom toho, ako sa dá aj niečo neviditeľné ako samotný vzduch premeniť na hodnotný majetok. Ak by ste si chceli vypočut ďalšie zaujímavosti od BUBO sprievodcu, vyškoleného v BCA (BUBO Cestovateľskej Akadémií) priamo z betónovej džungle, neváhajte a poďte s nami do New Yorku.